יום שני, 12 ביולי 2010

הקשר בין הבועה (שיש או אין) בשוק הנדל"ן הישראלי לבין הדמוגרפיה של ישראל

אריק מירובסקי מדה-מארקר שב לסוגיה הבלתי-נגמרת: האם יש או אין בועה בשוק הנדל"ן בישראל?

הוא מאיר אותה באור של מחקרים גיאוגרפיים, המלמדים שאיזור המרכז חווה הגירה חיובית משמעותית (מאות-אלפים) של צעירים בעשרים השנים האחרונות. הגירה כזו כמובן רק מחזקת את הביקוש לאיזור שבין חדרה לגדרה, שגם כך נהנה מריבוי טבעי משלו, ורק מחזקת את הפערים שבין המרכז לבין הפריפריה.

אבל נדמה לי, שאם הנתונים האלה אכן נכונים, אי אפשר להגיד שמדובר בבועה כלכלית, אלא במצב דמוגרפי שמתחזק ומחייב התחזקות מחירים. לכאורה, עד שלא יישבר המעגל הזה של התחזקות המרכז על חשבון הפריפריה, רק מיתונים יעצרו את הדינמיקה של התייקרות הנדל"ן הישראלי. אבל אם נמשיך במחשבה אינדוקטיבית, איך נסביר את המצב של הנדל"ן הישראלי בעשור שקדם ל-2007?

רוצה לומר, בחלק מהתקופה שבה ראינו הגירה טבעית מהסוג שמתואר, לא ראינו עליות מחירים בנדל"ן. בחלק ממנה, כן ראינו. אז יכול להיות שאין קשר בין שוק הנדל"ן הישראלי לבין מגמות הדמוגרפיה האלה? יכול להיות שמשתנים אחרים משפיעים הרבה יותר ? (למשל, אולי, ככה, נזרוק, מקצה הראש, משתנים כמו - המצב של הכלכלה הבינלאומית; ההתנהלות של יהודים שגרים בחו"ל אבל רוכשים נדל"ן בישראל; וההשלכות של שבירת הריבוד המעמדי בישראל באופן שיוצר רובד של מעמד בינוני-גבוה שהוא חזק מספיק לרכוש דירה שניה להשקעה, על חשבון המעמד הבינוני שמתחתיו שהולך ונדחק מטה?)


אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה